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銀主盤指按揭還款人連月斷供無法還款,亦未能與承按人(銀行或財務公司)達成解決方案,最終承按人便根據按揭條款收回抵押物業,以銀主身份出售物業,將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報道銀主盤成交增加,擔心銀主盤數量是否有所上升。

銀主盤出現的主因是業主斷供所致,故此,銀主盤形成升勢主要由幾項因素形成:經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。目前失業率在20年新低水平、樓按貸款拖欠比率維持在0.02%、負資產亦處零水平,未見得銀主盤呈現增加趨勢。市場估算目前銀主盤數量約百多個,與2003年曾高達4,000個銀主盤比較,現時銀主盤數量僅佔高峰時期之3%,故此屬於很低水平。最近銀主盤交投量上升主要是基於市場置業需求大,但礙於二手盤源短缺,造就部分買家亦嘗試轉投銀主盤尋寶。

銀主盤買賣限制較多

銀主盤以往給人錯覺是難於承造按揭,但原則上銀行審批銀主盤按揭與私樓按揭沒有很大分別,同樣可根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出之按揭成數、還款期及按息等,但由於銀主盤買賣限制較多,買家一般需接受一些特別條款,倘若在交易期內處理不妥或未能釐清業權問題,便有可能影響按揭審批。

銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作為分界綫,簽署合約後,等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況,有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。換句話說,一般情況下,簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題,亦不可提出爭議;如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令,俗稱「釘契」,買方需要自費處理及註銷有關備忘錄;又如單位出現結構問題如非法僭建、違例改建等,買方不可提問或異議,倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知,不論是否已於買賣合約前發出,銀主合約一般聲明須由買方自行負責。此外,銀主盤買賣過程中,買方不可將單位轉售,而銀主亦不會負責清理單位內之任何家具或雜物。簡單來說,簽合約後,銀主基本上是不會負責單位之任何問題。

部分銀主優化買賣程序吸客

銀行或財務公司主要是透過拍賣行或地產代理出售銀主盤,有時銀主盤之成交價較市價低一點,吸引部分買家轉投銀主盤市場覓筍盤,但近年銀主盤亦有出現合理市價甚至破頂價成交,除了基於上述盤源仍缺外,亦因為部分銀主優化了買賣程序。有些銀主可於簽合約前提供相關文件讓買家查閱,買家便可先委託律師查看文件及土地註冊處記錄以確認業權大致良好,以及有否其他法庭頒令等,並先視察物業有否僭建問題和結構性間隔改動。

銀主盤並非不可承造按揭,但倘若物業出現業權瑕疵或銀行發現違例僭建問題,又或樓契缺失,均有可能導致銀行拒絕批出按揭貸款,故此買家在確定購買銀主盤前應先行做足功夫,衡量是否接受物業所有狀況。

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撰文: 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理
欄名: 樓市講場