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特首林鄭月娥接受立法會議員質詢時,承諾會檢討資助房屋售價與市價脫鈎:即居屋和綠置居不一定要按市場價格折讓(大概是市價6至7成)--議員們有此訴求,是因為近年私樓售價屢屢破頂,於是許多市民感到連居屋也負擔不起,從而失卻居屋作為上車踏腳石的置業階梯功能。

本地購買力 私樓價難充分反映

今日居屋繼續按私樓價格來折讓之所以會出問題,是因為物業市場多年來嚴重失衡。除了本地市場供不應求以外,即使在接二連三的樓市辣招下,現時還是有境外需求,令私樓價格持續搶高。正因如此,居屋政策原來的目標受眾--也就是那些本地年輕小家庭--早已不能從這個政策受惠:即使有幸抽中居屋,還是要靠所謂的「父幹」:亦即除非家人願意出資付首期,否則還是買不起,看不見未來。

另一方面,不少發展商也看中以上這一點,把私樓的售價瞄準「父幹市場」,目標是要把父母(以至祖父母)輩的購買力也全數搾取剩盡。事實上,去年9月金融管理局的《貨幣與金融穩定情況》報告,也對父母資助子女置業的情況甚表關注,陳德霖更特別提醒,父母將自己的物業再按,雖然抵押品比率方面暫未出現問題,但認為這類家庭需要留心風險:因為退休父母可能已無日常收入,要小心考慮按揭總額供款能力。

私樓的售價既由發展商所控制,兼且受境外需求影響,故並不能充分反映本地購買力。簡言之,用早被搶高至不合理水平的私樓售價之6至7成,去為居屋或綠置居來定價,其實也不合理--問題在於,如果不按市場價格折讓,新標準應該參考甚麼?

按成本定價 易受地理位置影響

立法會房屋事務委員會剛在上星期二通過無約束力動議,認為出售資助房屋該按建築成本來定價。可是這個當日獲出席議員跨黨派一致通過的建議,至少有兩點不太合理:

第一,相同間隔與設計但位處不同地理位置的居屋,建築成本會有極大分別,但此差異應否在價格反映?像在斜坡興建的居屋,建築成本較高,但作為出售資助房屋,售價當按地點是否便利,而非興建的困難程度來決定。

設儲蓄計劃 參與者優先抽居屋

第二,正因市民買樓主要看地區來決定,建築成本相若但地區和交通配套不同的資助房屋,也不可能因成本一樣而有相同定價,並有機會令偏遠地區的居屋無人問津。

要重新思考出售資助房屋的定價跟市場脫鈎後,當以甚麼元素作參考,便必須回到政策起點:興建居屋的目的,是要為未有能力買私樓而又不合資格申請公屋者,仍可為其人生有所規劃,在辛勤工作和努力儲蓄一段日子後,便有機會選擇置業,而不是像今日許多年輕人和小家庭,無論多刻苦地儲蓄十年以至二十年,省下來的錢就是不夠付首期,總是追不上持續攀升的樓價。

假設政府願意把出售資助房屋的政策主要目標,重新定位為「協助努力儲蓄的年輕人在一定時間內上車,藉以讓他們的人生更有規劃」,則居屋和綠置居的新定價當參考申請者的儲蓄狀況,當中包括兩部分:入息和儲蓄年期。

事實上,現時特區政府制定「房屋階梯」政策,亦即公屋、居屋、綠置居的申請資格時,必然有參考各類型家庭的入息中位數來決定。但當入息增長追不上樓價升幅時,申請出售資助房屋者的入息數目,便會不斷被受市場拉高的售價拋離--面對這個情況,政府須有方法識別出哪些合資格申請者,屬於艱辛儲蓄多年而總是追不上首期的族群,從而再推出針對性措施去協助他們。

其中一個解困方法,是由特區政府推出專門為出售資助房屋而設的儲蓄計劃,讓參與計劃者,獲得優先購買居屋的權利,可以想像為「購買居屋的Fast Pass」。具體設計方面,是政府每隔半年便接受合資格申請居屋的人士加入此儲蓄計劃,每月儲蓄額度為7,000至10,000元(可以規定為合資格申請者入息的3成至最多一半),由參加的第5年開始,便獲得優先抽居屋的權利,當中又以參加儲蓄計劃年期較長者為優先。為提供彈性,所有參加者可隨時提取已儲蓄款項,政府隨了歸還本金,還會按通脹支付參與計劃人士額外回報(也就是參考iBond的做法)。而最長的儲蓄年期為10年--同時,新居屋的定價,亦會以「儲蓄10年連累積通脹」作為首期來計算。如果10年後參與者仍然未能揀選合自己心意的居屋,政府也會在本金以外,按通脹支付額外回報,以避免參與此儲蓄計劃者有入無出,令總人數只升不跌。

這個「居屋Fast Pass儲蓄計劃」的前設,是政府隨着不斷增加土地供應,在未來10年可以逐步增加居屋的供應量,令物業市場失衡的狀態趨於穩定,即可供選擇的居屋會愈來愈多。

而這個建議最大的優點,是讓政府可在芸芸眾多的合資格候選人中,得以知悉哪些人已經默默辛勤儲蓄多年,並針對性地讓他們可以優先買樓,而毋須每次也要碰運氣,而且因為超額申請愈來愈高,令自己的機會相對變得渺茫。

以上計劃亦有可能抽走市場大量資金,但考慮到願意加入此儲蓄計劃者,本來就打算長期儲錢買樓,所以對金融市場的影響相對甚微。另外,由於此儲蓄計劃的回報跟iBond相同,也難保有一些根本不想買居屋的人,會視之為一個較定期存款更吸引的投資工具--不過即使如此,這些人由於不會置業,故此也不影響購買居屋的實際人龍。

當然,也會有人質疑為何要為讓他們獲取較高儲蓄回報,但宏觀一點看,許多僅合資格申請居屋者,正是一眾甚麼政策也受惠不了的「N無人士」,以iBond為優惠,鼓勵他們儲蓄10年,總好過每年直接派4,000元罷。

撰文: 黃永 言論自由行行政總裁
欄名: 房策透視