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以往定息按揭在港使用率不高,若非臨近加息周期,使用率多處於1%至3%以下低水平,即使在2004年中,美國開始進入加息周期,市場預期銀行將跟隨加息,推動了不少銀行推出定按產品,定按比例之歷史高水平亦只曾高達15.4%,往後十多年定按仍一直未曾突破一成或以上比例。

定按計劃提供定息期供款,期內有助鎖定每月供款額及按息支出,用家可免受利率波動之風險,但以往卻一直未受追捧,原因是以往定按的息率一般略高於市場水平,其他方面之按揭優惠如現金回贈亦不及浮息按揭,等同用家需多付溢價換取鎖定利率的保障,香港用家較習慣性喜歡即時慳息效果的按揭計劃,故此定按多年來未見普及。

定息首年低至1.68% 抵過H按受歡迎

去年第四季銀行同業拆息持續上升,1個月拆息在去年底升逾1厘水平,當時市場上之H按普遍觸及封頂息率,實際按息為2.15厘,當時市場上已有個別銀行推出定按計劃,首年定息低至1.75%,由於息率低於市場按息,產品受到用家歡迎,市場對定按多了關注。及至今年1月,開始有大型銀行推出全新定按計劃,首年定息低至1.68%,為免競爭力被削弱,其後大型銀行及部分中型銀行亦先後推出類近定按計劃,並提升按揭優惠及降低申請門檻。這情況下,定按計劃在市場復活,更成為了按市焦點,受到用家歡迎。

首年慳息達14% 使用比例連升5個月

今年定息按揭具有高度競爭力,主要原因是與以往傳統定按脫胎換骨,定息期內按息非但沒有高於市場,反而比起市場息率更低,首年息率1.68%已明顯低於市場一般H按息約1.95%,而香港臨近加息周期,對於第二年定息2.15%,可慳息之機會亦高,因為只要港P上升,次年按息將高於2.15%。所以現時之定息按揭既可慳息又有定息期內供款不變的保障,加上其他按揭優惠條款如定息期後之全期按息及封頂息率、現金回贈等亦屬市場最優惠水平,所以用家感覺定按「着數」。以一個目前定按計劃之首年定息1.68%,現金回贈高達1.75%計算,以回贈抵鎖按息支出便等同首年零利息兼淨賺部分回贈,而單計首年定息與市場上H按息比計,首年按息支出已減少達14%;若善用按揭存款掛鈎之戶口,以高存息收入抵銷按息支出,便更慳上加慳。

定按市場使用比例已連續上升5個月,最新1月份定按選用比例升至8.8%的22個月新高,而這個數字基本上仍未反映今年多家銀行加入定按市場後之變化。由於目前推出定息按揭之七家銀行合計樓按市佔率高逾80%,加上定按優惠具有優勢,預料短期內可推動定按使用比例升破歷史新高水平並在雙位數字水平繼續攀升。

留意罰息期 有否按揭存款掛鈎戶口

對於揀選定按計劃,除了比較定息期內之息率,亦可衡量其他按揭條款是否優惠或適合自己,當中可衡量定息期後的全期息率、封頂息率、現金回贈水平、罰息期長短,以及是否提供按揭存款掛鈎戶口。現時定按計劃中,選用一年定息期而其後全期H按之計劃,罰息期一般可短至兩年,如選用兩年定息期之計劃,罰息期則一般為3年,所以用家可衡量是否接受有關罰息年期,例如會否影響未來計劃以致彈性減少。市場上定按計劃或有提供按揭存款掛鈎戶口,但需留意,當中或存在不同條款,例如高存息戶口之存款上限,又或個別只限於定息期後方可獲享高存息或按揭存款掛鈎戶口。

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撰文: 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理
欄名: 樓市講場