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樓價近年持續上升,金融海嘯後至今近10年來,樓價上升達1.2倍,大眾入息加幅平均僅達43%,收入升幅明顯追趕不及樓價升速,樓價與購買力脫節的情況下,加上近年在政府措施下買樓首期增加,市場愈多聲音指置業愈見困難。最近有發展商就旗下新樓盤推出「年輕人置業計劃」,讓青年人或年輕夫婦可以低至數十萬首期購得新盤單位,一圓上車置業夢。

首10年享低按息 可漸進式供款

年輕人工作經驗尚淺、入職年資較短,工資水平一般不高,儲首期相當困難,所以首期不足一向是年輕人上車最大阻力。有關年輕人置業計劃提供高達樓價92.5%之按揭貸款,首期低至7.5%,相比起現時一般需達40%首期,確實可大大降低首期負擔。而且,另一項主要置業開支印花稅亦由發展商代繳,而新盤買家無需支付代理佣金,買家確實可以低門檻上車,解決儲首期困難的問題。

發展商提供首10年之按揭息率為P-2.75%(P現為5%),實際息率現為2.25%,已相當貼近市場按息水平,有別於一般新盤或只提供首2至3年低息率。這可說是此計劃之亮點,發展商一般希望貨如輪轉套現再投資,而發展商在此計劃卻願意提供10年低按息配套,幫助買家可按需要選擇長綫運用貸款並低息供樓,這是值得一讚。

為了進一步減輕年輕人供樓負擔,有關按揭計劃亦提供長達40年之按揭年期,並可漸進式供款,以供買家按需要選擇使用。供40年樓,可能令人嚇一跳,但其實延長按揭年期亦有其好處,有助減低每月還款額,對於置業初期入息水平不高或希望減輕供樓負擔的買家,先運用長還款期幫助上車亦不失為一個方法。

長還款期的特點是由於每月還款的本金比例較少,息隨本減的速度較慢,累計利息因而較多;但其實,首數年之利息相差不算很大,例如以$600萬貸款計,40年對比30年供款期,首5年利息僅多出萬多元。事實上,不少買家在上車後5至7年後決定換樓,故此選用40年供款期卻不等於一定供樓40年。而買家亦可適時評估按揭還款,當入息水平提高時,申請縮短按揭年期,又或作部分還款。

至於漸進式供款,等於提供初期供款折扣,亦是減輕供樓負擔的配套,此計劃讓買家可於開首長達10年以原來供款額之70%至90%供款。漸進式還款一般是將每月還款之本金再減少,延遲部分供本等於減慢息隨本減速度,長綫來說累計利息會增多,若非有實際需要,便無需採用。

設5年禁售禁租期 考慮會否影響未來計劃

當然,有關年輕人首置計劃有別於市場一般計劃,既有其優勢,亦有其需要注意地方。採用高成數按揭,信貸風險亦相對提高,買家需衡量是否有需要借盡最高成數,否則可將按揭成數降低。若使用高成數按揭計劃,首重有足夠還款能力,故此,即使發展商指定財務機構審批入息水平可較寬鬆,買家宜自我評估息率上升的防守力。由於計劃目的是幫助年輕人自置居所,而非投機炒賣,故設有5年禁售禁租期,故此買家亦得留意此方面之限制會否為未來計劃帶來影響。

雖然這個計劃只有15個單位供選擇,有指實際幫助不大,但筆者認為這亦是無可厚非,發展商始終是商業機構,沒理由所有樓盤單位都撥作資助性房屋吧。有關計劃總算為年輕人提供了一個新盤上車機會,具一定社會作用,若能感染其他發展商提供同類計劃,年輕人上車選擇及機會便可增加。

ivywong@centamail.com

撰文: 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理
欄名: 樓市講場