10月21日 選單menu

今屆政府房策的核心是幫助置業,連一直握緊按揭問題亦有鬆綁迹象。放寬按揭無疑是最快讓更多人能夠上車置業的方法,但對買家來說,又是否最理想方法?

日前《經濟日報》報道,財政司司長陳茂波坦言,現時樓價已超一般市民的負擔能力,並形容對年輕人難上樓非常上心,為協助置業,政府提出了港人首置上車盤,亦可探討由按證公司協助,讓置業人士可付較少首期。

門檻鬆綁 上車盤價勢被推高

要放鬆按揭成數,市場普遍估計,有機會從目前400萬元以下才能夠承造9成按揭的門檻着手,有業界就建議鬆綁至500萬元。結果會是釋放出400萬至500萬元的盤源,幫到更多人上車,還是推高了上車客的追價能力、業主借勢反價、加價,進一步將上車盤的價位推高,恐怕後者出現機會更大。

除降低高成數按揭門檻,另一個可能性在於放寬按揭保險最高9成上限。其實在2010年8月,在政府收緊按揭之前,按揭保險一度最高按揭成數是9成半,即5%首期就能夠上車置業。

事實上,近期有發展商推出「新世代首次置業計劃」,構思亦是透過高達92.5%按揭,以低首期門檻、低還款金額助市民上車。首批由屯門新盤的15個單位作為試點,發展商負責提供最多92.5%按揭成數、最長40年還款期,而且首10年設「漸進式」還款安排,降低買家初期的供樓負擔。

不少討論的焦點落在「供樓供到退休」,亦即是還款期長遠40年的設計,但其實40年只是最長還款期,買家可以因應需要縮短年期,例如15年、20年、25年或30年,相信最終選擇40年還款的買家未必是多數。

反而計劃最吸引上車客之處,可能在於高達92.5%的按揭安排,以有關單位折實樓價587.8萬至832.2萬元計算,首期介乎44萬至62.4萬元,相比現時動輙上百萬元首期,上車自然較為輕鬆,而且單位屬於私樓,雖然設5年禁售期,但日後轉售毋須補地價。

不過,由於買家支付首期金額極少,加上按揭年期攤長,難免整個還款期計算的總利息支出,將會較一般8成按揭的計劃為高。

樓市調整 能力較遜者打擊大

另一方面,雖然買家可以選擇支付較高首期,但若最終決定以92.5%按揭、輕鬆上車的話,就需要留意日後面對的樓價下跌的風險,例如樓價跌多於7.5%時,買家就有機會變成「負資產」。翻查在2015年10月至2016年3月的跌市之中,樓價就曾累積跌10%,可見樓價出現下跌1成的調整並非不可能發生。

這個或者正是司長所講,政府所疑慮的正是在樓價高峰期,若幫助了能力較遜色的人士上樓,萬一樓市調整,對其影響和打擊會較大。

又大膽假設來推想,如果在放寬按揭成數的同時,政府相應提高供樓負擔比率、壓力測試的要求等等,會否成為避免幫助能力較遜色的人士上樓問題的方法呢?

撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論